Condohotel, la crisi delle rivendite ha bloccato il mercato in Florida

Esploso negli anni del dopo bolla immobiliare, l’innovativo mercato dei Condohotel ora sembra in crisi: non si vende, bloccate le nuove costruzioni.

Florida, in crisi il paradiso dei Condohotel

Con centinaia di nuove costruzioni, e negli anni più bui del mercato immobiliare americano prima e mondiale poi, il miracolo Condohotel ha rivoluzionato il panorama turistico della Florida.

In tutti i sensi, perché il paradiso delle vacanze è diventato in pochi anni il paradiso della comproprietà turistica e un modello per tutti gli operatori mondiali.

Un condo hotel a Miami (ph. www.miamicondolifestyle.com).

Ora, quel paradiso sembra essere diventato improvvisamente il purgatorio dei progetti incompleti e dei palazzi venduti a prezzo di realizzo. E tutto per la crisi delle vendite, che per la prima volta dal 2001 sta bloccando il mercato.

Il Condohotel, che da noi non è mai decollato e ha visto un solo tentativo nel 2005 a Chianciano, è la vendita frazionata di camere di albergo: privati ed investitori comprano “sulla carta” stanze e suite di hotel in genere in località turistiche.

A seconda delle formule, poi, incassano un affitto dall’attività alberghiera e in più hanno diritto a un periodo di vacanze a scelta. E a differenza della multiproprietà, il condohotel non presenta rischi: chi compra acquista la piena proprietà dell’immobile e non solo un servizio di ospitalità.

E il Condohotel è stato l’uovo di Colombo che ha rimesso in moto il mercato dell’immobiliare turistico, caduto in una profondissima crisi dopo l’11 settembre: quando i voli sono diventati improvvisamente pericolosi, hanno reso rischiosissimo per le banche qualsiasi finanziamento di alberghi da costruire o ristrutturare.

Vendere direttamente a privati, invece, ha dato a costruttori e sviluppatori nuovo ossigeno finanziario, facendo della Florida la patria del Condohotel, insieme a Las Vegas.

Ma la situazione sembra cambiata.

Condohotel, a Miami troppi invenduti

La foresta di gru protesi su palazzi in costruzione che che si vede sul lungomare di Miami testimonia la crisi del Condohotel. Il mercato sembra paralizzato dalla mancanza di vendite.

I numeri sono ancora piccoli, ma sufficienti a far drizzare le antenne agli analisti del mercato.

Andrew Stearns, per esempio, che è il fondatore della piattaforma di diversificazione degli investimenti StatFunding, segnala il caso di Bond Brickell.

Si tratta di uno dei nuovi Condohotel venduti sulla carta, cioè in “pre-construction” come dicono gli americani.

Il classico Condohotel, un palazzone da 328 unità, tanto grandi che noi li chiameremmo residence o suite, completato nel 2016.

Ebbene, oltre alle dieci unità rimaste invendute, si segnalano anche molte delle unità cedute in prevendita ed oggi rimesse in vendita dai compratori. Almeno 69. Insomma, 79 unità sono in vendita, il 24% delle unità totali. E ben 14 di queste sono state offerte a prezzo da realizzo, meno del prezzo di acquisto. E niente, non si vendono.

Il Condohotel americano, ma anche quelli proposti in questi anni a Londra, in Francia e da ultimo a Chianciano, hanno avuto successo soprattutto per la formula. Si compra una vacanza in albergo, e ti resta pure la proprietà immobiliare, data in affitto ad un albergatore che cura pure la manutenzione.

E anche per la facilità di acquisto: basta un piccolo anticipo e poi un tanto al mese, con un leasing o un mutuo.

Con il mercato che tira, o che tirava, si riesce a vendere tutto prima di finire la costruzione o la ristrutturazione. E chi compra può sempre rivendere ad un prezzo maggiorato.

E Bond Brickell non è l’unico caso: Business insider mostra la mappa di tutti i Condohotel della zona, molti da 300 e 400 unità. Tra quelli completati, spiccano i casi di edifici con perfino il 50 per cento e oltre di invenduto. E le cose non vanno meglio per quelli da completare. Insomma, se nel 2016 si sono vendute mille unità, ce ne sono ora almeno 2.500 in vendita o in rivendita, con valori che son letteralmente crollati. Senza contare le 1.700 unità che saranno completate nei prossimi messi

Che sia la fine del Condohotel?

Difficile dirlo. Più probabilmente, deve trattarsi di una crisi da eccesso di offerta. Insomma, il boom in Florida è stato tale che in tanti ci si sono fiondati. Perfino Paris Hilton e la sorellina Nicky hanno fatto scalpore con i loro Condo.

E forse si è arrivati a saturare il mercato, che ora richiede di trovare un nuovo equilibrio.

Ma una cosa è certa: in Italia, dove il Condohotel non è mai veramente nato, rischi di perdite ancora non ce ne sono. E la formula, per chi la conosce, conserva intatti il suo fascino e la sua convenienza sia per chi vende che per chi compra.